18 czerwca 2026 r. Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi opublikowało w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów projekt ustawy o dzierżawie rolniczej oznaczony numerem UD279. Dokument trafia do konsultacji publicznych i ma zrewolucjonizować zasady, na których ok. 1,2 mln polskich rolników użytkuje cudzą ziemię – przede wszystkim kończąc erę ustnych umów, które dziś stanowią aż 75 proc. wszystkich dzierżaw rolniczych w Polsce.
Dlaczego 75 proc. umów dzierżawy rolniczej zawierano ustnie?
Przez ponad sześćdziesiąt lat podstawą prawną dzierżawy rolniczej pozostawały zaledwie trzy artykuły Kodeksu cywilnego z 1964 r., pisane z myślą o zupełnie innym modelu gospodarowania ziemią. W praktyce doprowadziło to do sytuacji, w której ponad milion hektarów gruntów rolnych krąży w obrocie bez żadnej formalnej dokumentacji. Badania Instytutu Ekonomiki Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej – Państwowego Instytutu Badawczego pokazują, że w 2020 r. dzierżawy międzysąsiedzkie funkcjonowały w ok. 85% gospodarstw korzystających z dzierżawy, a grunty z dzierżaw prywatnych stanowiły blisko 73% łącznej powierzchni wydzierżawianej ziemi.
Brak pisemnych umów rodzil poważne konsekwencje majątkowe. Typową praktyką stało się sytuowanie dopłat bezpośrednich nie po stronie dzierżawcy faktycznie uprawiającego pole, lecz po stronie właściciela, który nie pobierał formalnego czynszu, ale zachowywał prawo do płatności obszarowych. Według MRiRW nowa ustawa ma to zmienić – gdy umowa będzie pisemna, o dopłaty bezpośrednie będzie mógł skutecznie wnioskować dzierżawca, a nie właściciel gruntu.
Jakie formy umów dopuszcza nowa ustawa o dzierżawie rolniczej?
Projekt przewiduje cztery równorzędne formy zawarcia umowy dzierżawy rolniczej. Rolnicy będą mogli wybrać formę aktu notarialnego, pisemną z datą pewną, pisemną potwierdzoną przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa albo formę elektroniczną. Żadna z tych opcji nie będzie wymagana obligatoryjnie – wszystkie cztery są równoważne, jednak każda zapewnia dokument możliwy do przedstawienia w urzędzie lub sądzie.
Ile czasu mają rolnicy na dostosowanie istniejących umów?
Ustawodawca przewidział trzyletni okres przejściowy liczony od dnia wejścia przepisów w życie, a samo wejście w życie nastąpi po upływie 3 miesięcy od ogłoszenia ustawy. Oznacza to, że dotychczasowe umowy ustne zachowają ważność jeszcze przez kilka lat, jednak po upływie okresu przejściowego grunt objęty wyłącznie umową ustną nie będzie prawnie uznawany za dzierżawiony. Ocena skutków regulacji wprost wskazuje, że obowiązek pisemnej formy będzie przez część rolników odbierany jako radykalna zmiana dotychczasowych zwyczajów.
Na jak długo można zawrzeć umowę dzierżawy?
Wszystkie umowy będą zawierane wyłącznie na czas określony, z górnym limitem 30 lat. Projekt wprowadza podział na umowy krótkoterminowe – do 8 lat – oraz długoterminowe, obejmujące okresy powyżej 8 lat. Te drugie mają być szczególnie promowane jako instrument stabilizacji gospodarstw rodzinnych. Dzierżawcy długoterminowi uzyskają przy tym dodatkowe uprawnienie: bez zgody właściciela będą mogli poddzierżawić lub oddać do bezpłatnego używania do 25 proc. dzierżawionej powierzchni.
Kiedy i ile czynszu dzierżawca zapłaci właścicielowi ziemi?
Projekt ustawy uregulował kwestię płatności czynszu, której Kodeks cywilny z 1964 r. praktycznie nie dotykał. Przy umowie zawartej na okres do jednego roku czynsz będzie płatny z końcem tego okresu. Przy umowach dłuższych niż rok czynsz za dany rok dzierżawny będzie wymagalny do 31 października każdego roku, licząc od dnia wydania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy. Strony mogą oczywiście umówić się inaczej – ustawowe terminy obowiązują jedynie wtedy, gdy umowa milczy w tej kwestii.
Projekt reguluje też zasady podwyższania czynszu. Jeżeli wydzierżawiający – za zgodą dzierżawcy – poniesie w trakcie trwania umowy nakłady zwiększające użyteczność lub dochodowość gruntu, będzie mógł żądać odpowiedniego wzrostu czynszu. Warunkiem jest jednak to, że nakłady te nie zostały sfinansowane przez samego dzierżawcę – wówczas podwyżka jest niedopuszczalna.
Jaką ochronę nowa ustawa daje dzierżawcy i jakie są głosy krytyczne?
Projekt rozszerza prawa dzierżawców w kilku istotnych punktach. Nowy właściciel gruntu nabytego w trakcie trwania umowy nie będzie mógł wypowiedzieć dzierżawy przed jej terminem. W razie śmierci dzierżawcy osoba bliska będzie mogła wstąpić w jego prawa i kontynuować uprawę. Dzierżawca zyska też prawo żądania ograniczenia obciążeń nieruchomości, jeśli zagrażają one prowadzeniu działalności rolniczej. Warto dodać, że ochrona ziemi rolniczej przed niekontrolowanym obrotem to jeden z priorytetów legislacyjnych w polskim rolnictwie od kilku lat.
Mimo tych rozwiązań projekt spotkał się z ostrą krytyką. Władysław Serafin, prezes Krajowego Związku Rolników, Kółek i Organizacji Rolniczych, ocenił go jednoznacznie: „Uchwalenie tej ustawy nie ma sensu. To klasyczny przykład przeregulowania. Logika tego projektu jest obliczona na efekt propagandowo-polityczny, a nie merytoryczny”. Eksperci prawni zwracają uwagę na inną lukę – projekt w ogóle nie reguluje dzierżawy gruntów rolnych pod instalacje odnawialnych źródeł energii, co w obliczu dynamicznego rozwoju farm fotowoltaicznych i wiatrowych stanowi poważne przeoczenie.
Najczęściej zadawane pytania
Od kiedy obowiązują nowe przepisy o dzierżawie rolniczej?
Ustawa wejdzie w życie po upływie 3 miesięcy od dnia jej ogłoszenia. Na razie projekt nosi numer UD279 i jest na etapie konsultacji publicznych rozpoczętych 18 czerwca 2026 r. Dokładna data ogłoszenia zależy od przebiegu prac legislacyjnych w Radzie Ministrów i Sejmie.
Co się stanie z moją ustną umową dzierżawy po wejściu nowych przepisów?
Dotychczasowe umowy ustne zachowają ważność przez 3 lata od wejścia ustawy w życie. Po tym terminie grunt objęty wyłącznie umową ustną nie będzie prawnie uznawany za dzierżawiony, co oznacza utratę ochrony prawnej dla obu stron i ryzyko utraty prawa do dopłat bezpośrednich przez dzierżawcę.
Do kiedy dzierżawca musi zapłacić czynsz za dany rok?
Przy umowach zawartych na okres dłuższy niż jeden rok czynsz za dany rok dzierżawny jest płatny do 31 października tego roku, licząc od dnia wydania przedmiotu dzierżawy. Strony mogą ustalić inny termin w treści pisemnej umowy – ustawowy termin 31 października obowiązuje tylko wtedy, gdy umowa nie stanowi inaczej.
